Изготовление наклеек на самоклеющейся пленке печать на самоклеющейся.

Статьи. Ипотека, как надежное средство обеспечения обязательств

Сегодня интерес к проблеме ипотеки обусловлен относительной новизной ипотеки для правоотношений в сфере предпринимательства в России, а также многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, возникающими при реализации прав, вытекающих из залога. Ипотека дело весьма полезное: с одной стороны, ипотека способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечение населения жильем, в ускорении приватизации и повышения эффективности предприятий.

Итак, ипотека или залог недвижимого имущества регулируется Законом "Об ипотеке" N102-ФЗ от 16.07.98 (далее - Закон). Причем при коллизиях между нормами ГК, определяющими общие положения о залоге, и нормами Закона об ипотеке преимущество имеют последние, ну а во всех остальных случаях действует общее правило - нормы гражданского законодательства, содержащиеся в различных законах, не должны противоречить нормам ГК. Ипотекой, как она определена в ст.1 Закона об ипотеке, называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами. Уже из определения видно, что ипотека подчинена общему для залога принципу: она не переносит на залогодержателя вещное право. Т.е. с основным долгом, по-прежнему, соотносится лишь стоимость вещи, но не сама вещь.

Предметом ипотеки являются объекты недвижимости, которые всегда остаются во владении и пользовании залогодателя (ст.338 ГК). Перечень недвижимых вещей, способных быть предметом ипотеки, дан в ч1 ст. 130 ГК РФ, но он не является исчерпывающим. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и в общем все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К предмету ипотеки закон также относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Ипотека может возникнуть только в отношении объектов, имеющих кадастровые номера и, кроме того, право залогодателя в отношении такого объекта должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.5 Закона).

Некоторые объекты недвижимости не могут быть переданы в ипотеку. Во-первых, в силу общего правила нельзя закладывать имущество, отчуждение которого запрещено или ограничено. Так, имущество, для которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена, нельзя передать в ипотеку (п.2 ст.6 Закона). Во-вторых, могут быть установлены специальные запреты ипотеки для определенных объектов (в частности, в отношении государственного и муниципального жилого фонда - ст. 74 Закона; государственных, муниципальных и некоторых других земель - ст.63 Закона).

Залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем, невозможен при ипотеке, хотя это и допускается общими нормами о залоге (п.6 ст.340 ГК). Исключения из этого правила представляют нормы о залоге предприятия и о залоге строящихся жилых домов (ст.70, 72, 76 Закона). При ипотеке зданий (сооружений) неизбежен вопрос о судьбе связанного с ними земельного участка. Он решается в зависимости от того, на каком праве земля принадлежит залогодателю. Рассмотрим возможные варианты:

а) залогодатель является собственником земли. В данном случае ипотека здания (сооружения) возможна только с одновременным предоставлением в ипотеку земельного участка, на котором расположено здание (сооружение) (ст.340 ГК, ст.69 Закона). Такого мнения придерживается и судебная практика;

б) залогодержатель имеет землю на праве аренды. При ипотеке здания (сооружения) обя- . зателен залог этого права (ст.340 ГК, ст.69 Закона). Таким образом, в названных случаях ипотека земли либо залог права аренды земельного участка соответственно является существенным условием договора об ипотеке здания или сооружения;

в) земля, на которой расположено закладываемое здание (сооружение), принадлежит его собственнику на праве постоянного пользования. В этом случае залог прав на землю не нужен. В случае реализации предмета залога новый собственник в силу закона приобретет право на пользование частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ст.35 ГК).

При ипотеке земельных участков появляется обратная проблема: как быть с находящимися на них сооружениями? Если и земля, и находящиеся на ней здания и сооружения принадлежат залогодателю на праве собственности, следует признать, что одновременно с ипотекой земли должны быть заложены здания и сооружения, поскольку "не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу" (ст. 35 ГК). Если в такой ситуации ограничиться ипотекой земельного участка, его реализация в последующем будет невозможна, а значит, такой договор об ипотеке следует признать незаключенным. При ипотеке земельного участка, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, залог этих строений не обязателен. Если же земельный участок будет реализован, к его новому собственнику перейдут права и обязанности, которые залогодатель как владелец участка имел в отношении собственника здания или сооружения (ст.340 ГК и ст.66 Закона).

Нормы Закона (пп.2 и 5 ст. 5) применяются так же к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества и к залогу права аренды, если это возможно по существу арендных отношений. Однако Закон не объявляет залог названных объектов ипотекой (и это понятно, поскольку ни тот, ни другой объект не относятся к недвижимости). На практике часто встречается вопрос, можно ли заложить право на долю в общей собственности на объекты недвижимости? Залог такого права возможен (см., например, ст.246 ГК), но его нельзя признать ипотекой, поскольку доля в праве как вид имущества не относится к недвижимости. Если же происходит раздел имущества или выдел доли, то появляется объект недвижимости, который может быть предметом договора об ипотеке.

Ипотека может возникать в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и в силу договора. Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст.349 ГК) и при отсутствии этого считается ничтожным. Только с момента регистрации договор считается заключенным. Одновременно с регистрацией договора в реестр вносится запись об ипотеке объекта недвижимости, что означает возникновение обременения в пользу залогодержателя (ст. 11 Закона). В число существенных условий договора об ипотеке, помимо общих для всех залогов условий, добавлены: указание на право, в силу которого закладываемая недвижимость принадлежит залогодателю, и наименование государственного органа, зарегистрировавшего это право; при залоге права аренды, арендованное имущество должно быть описано так же, как если бы оно само стало предметом аренды; указание сторон, места и даты заключения обеспечиваемого ипотекой договора (ст.9 Закона).

Законом об ипотеке предусмотрен частный случай возникновения ипотеки в силу закона. Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные за счет кредита, выданного банком (иной кредитной организацией), считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст.77 Закона). Регистрация будет проходить по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа и будет предусматривать проведение правовой экспертизы документов, проверку наличия соответствующих прав и законности сделки. В определенных случаях Законом допускаются приостановление государственной регистрации и отказ в ней. Залогодержателем в этом случае всегда будет являться банк или иная кредитная организация, предоставившая кредит.

Закладная. Заключение договора об ипотеке может сопровождаться выдачей ценной бумаги -закладной. Оборот закладных создает рынок ипотечного кредитования. Так, банк предоставляет кредит под залог недвижимости и оформляет залог выдачей закладной.

Будем рады, если информация данной статьи будет для вас новой и полезной. Вы приняли решение оформить ипотеку? Вам потребуется изучить все вопросы более подробно и, конечно, будет лучше, если вы сделаете это с помощью специалистов в области права.

Вернуться к списку статей